Z kategoryzacją hotelu za pan brat! Czy każdy obiekt noclegowy musi zostać skategoryzowany?

Z kategoryzacją hotelu za pan brat! Czy każdy obiekt noclegowy musi zostać skategoryzowany?

Inwestorzy, którzy rozpoczynają swoją przygodę z hotelarstwem, często nie zdają sobie sprawy z różnego rodzaju działań, jakie należy wykonać przed otwarciem obiektu noclegowego. Wielu z właścicieli obiektów podejmuje decyzję, aby korzystać z firm consultingowych, jednak jest duże grono firm, które postanawia działać na własną rękę z różnych powodów, np. finansowych. Bardzo często nasi partnerzy biznesowi pytają,  jaki rodzaj obiektu wybrać, czy powinien być on skategoryzowany i  czy w ogóle warto, by był  hotelem. W każdym wypadku takie pytania wymagają głębszej analizy bazującej na lokalizacji, potencjału rynku oraz możliwości finansowych inwestorów. Dzisiaj jednak skupimy się na tym, aby wytłumaczyć Wam, czy każdy z obiektów noclegowych musi być skategoryzowany i jakie płyną z tego korzyści lub restrykcje.

Najogólniej mówiąc, kategoryzacja obiektów noclegowych jest to podział obiektów danego rodzaju na grupy według z góry określonych kryteriów. Kategoryzacja przeprowadzana jest w celu określenia standardu obiektu. W jego ocenie brane są pod uwagę:

  • Elementy zagospodarowania zewnętrznego
  • Instalacje wewnętrzne
  • Część mieszkalna i węzły sanitarno-higieniczne
  • Oferta usług dodatkowych
  • Szkolenia z pierwszej pomocy
  • Gastronomia (dla obiektów, w których jest obowiązkowa)

 

Wyróżniamy następujące sposoby kategoryzacji:

  • Hotele, motele oraz pensjonaty – od 1* do 5*
  • Kempingi (campingi) – 1 * do 4*
  • Schroniska młodzieżowe oraz domy wycieczkowe – od I do III

 

Jeżeli chcesz móc używać jednej z powyższych nazw: hotel/motel/kemping/schronisko, musisz spełniać wymogi zgodne z rozporządzeniem Ministra Sportu i Turystyki.

O tym, jakim wymogom muszą sprostać poszczególne obiekty noclegowe, decydują:

 

Każde z powyższych słów (hotel/motel/pensjonat…) podlega ochronie prawnej.

Co to znaczy? Właściciel obiektu nie może używać żadnej z wyżej wymienionych nazw bez wcześniejszego postępowania kategoryzacyjnego. Oznacza to, że jeżeli bez zgody Marszałka Województwa używalibyście nazwy hotel, może spotkać się to z konsekwencjami prawnymi.

Pokój w 4* 1891 Garni Hotel

Czy w każdym budynku można prowadzić hotel, pensjonat czy motel?
Nie, należy zacząć od pozwolenia na budowę i zweryfikować, czy posiadamy wskazaną kategorię budynku. Jeśli nasz przyszły obiekt został zakwalifikowany jako kategoria IX (budynki kultury, nauki i oświaty), XIV (budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego) lub XVII (budynki handlu, gastronomii i usług), połowa sukcesu za nami  możemy przystąpić do dalszych działań mających na celu kategoryzację.
Brak tych kategorii powoduje, że nie każdy może mieć hotel, pensjonat czy motel. Stąd taki wysyp określeń: aparthotel, willa, villa, hostel, hotelik
W 95% przypadków nazwy te mówią klientom, że obiekt nie spełnia wymogów, by móc posługiwać się słowem hotel czy pensjonat. Pytanie tylko, ile osób ma tę świadomość przed założeniem rezerwacji.

 

Hotel, motel czy pensjonat? Rodzaje obiektów hotelarskich według polskiego prawa

Według wyżej wymienionej ustawy, w Polsce występują następujące obiekty hotelarskie:

  • Hotele – obiekty posiadające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych, świadczące „szeroki zakres usług”
  • Motele – obiekty położone przy drogach, dysponujące parkingiem, posiadające co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych
  • Pensjonaty – obiekty posiadające co najmniej 7 pokoi, serwujące całodzienne wyżywienie
  • Kempingi (campingi) – obiekty strzeżone, umożliwiające nocleg w namiotach, samochodach mieszkalnych (campobusach) i przyczepach samochodowych, przyrządzanie posiłków, parkowanie samochodów, a także świadczące usługi związane z pobytem klientów; obiekty te mogą dodatkowo umożliwiać nocleg w domkach turystycznych lub innych obiektach stałych
  • Schroniska młodzieżowe – obiekty przeznaczone do indywidualnej i grupowej turystyki młodzieżowej, dostosowane do samoobsługi turystów
  • Schroniska – obiekty zlokalizowane poza obszarami zabudowanymi, przy szlakach turystycznych, świadczące minimalny zakres usług związanych z pobytem
  • Pola biwakowe – obiekty niestrzeżone, umożliwiające nocleg w namiotach.
Lobby w 4* AC Hotel by Marriott Krakow

Kto przeprowadza postępowanie kategoryzacyjne obiektów?

Postępowanie kategoryzacyjne i klasyfikacyjne przeprowadza marszałek danego województwa (z wyjątkiem pól biwakowych, którymi zajmuje się wójt, burmistrz albo prezydent miasta) na wniosek właściciela. Marszałkowie województw zobowiązani są do prowadzenia także ewidencji obiektów hotelarskich, na podstawie których na stronach rządowych publikowany jest cyklicznie Centralny Wykaz Obiektów Hotelarskich.

Procedura kategoryzacyjna i klasyfikacyjna krok po kroku

Wniosek o kategoryzację i klasyfikację, czyli innymi słowy o zaszeregowanie obiektu hotelarskiego, należy złożyć przed rozpoczęciem świadczenia usług Gościom. Można to zrobić osobiście w urzędzie marszałkowskim województwa, na terenie którego położony jest obiekt, listownie albo elektronicznie (przez ePUAP). Należy złożyć następujące dokumenty:

  • Wniosek o zaszeregowanie obiektu (do pobrania tutaj)
  • Książkę obiektu budowlanego (do wglądu)
  • Opinia właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego
  • Opinia rzeczoznawcy budowlanego stwierdzająca bezpieczeństwo użytkowania obiektu budowlanego
  • Opinia właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej
  • Pozwolenie na budowę
  • Pozwolenie na użytkowanie (uzyskane wcześniej od inspektoratu nadzoru budowlanego)
  • Zaświadczenie właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej o dokonanym zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, w stosunku, do którego właściwy organ nie wniósł sprzeciwu
  • Ankieta stwierdzająca stopień spełnienia przez obiekt hotelarski wymagań dla rodzaju i kategorii
  • Potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie zaświadczenia
  • Dowód wniesienia opłaty

Powyższe dokumenty trzeba składać w oryginałach, odpisach lub kopiach poświadczonych notarialnie/urzędowo. Opłata za wydanie decyzji o zaszeregowaniu wynosi obecnie 10 złotych. Opłaty związane z klasyfikacją i kategoryzacją różnią się w zależności od typu obiektu i dla hoteli mieszczą się w przedziale 600–1500 zł. Czas oczekiwania na decyzję to miesiąc, ale często wydłuża się z powodu błędów lub braków w dokumentacji. Aby uniknąć wszelkich błędów podczas składania wniosków zachęcamy do skorzystania z pomocy profesjonalnych firm operatorskich, które na co dzień doradzają inwestorom w procesach hotelowych.

Zaszeregowanie obiektów oraz ilość przyznanych gwiazdek nie jest gwarancją posiadania ich na stałe. Marszałek województwa jest zobowiązany do kontroli obiektów hotelarskich, które muszą odbywać się minimum raz na trzy lata. Jeżeli audyt wykaże, że obiekt nie spełnia już wymagań dla rodzaju i kategorii, do których został wcześniej przyporządkowany, marszałek może dokonać ich zmiany albo nawet czasowo wstrzymać funkcjonowanie obiektu, jeśli  przestał spełniać minimalne warunki określone w ustawie. Istnieją również przypadki, gdy inwestorzy sami decydują się na obniżenie kategorii obiektu, co podyktowane jest zmianą strategii lub zmianą segmentów docelowych obiektu.

Lobby 4* Garamond, a Tribute Portfolio Hotel

Promesa kategoryzacyjna

Przyrzeczenie (promesa) zaszeregowania obiektu hotelarskiego do odpowiedniego rodzaju i kategorii, to dokument oznajmiający, że zamierzamy wybudować hotel, motel, pensjonat, kemping i w tym celu zgłaszamy to do Marszałka Województwa. Na podstawie samej promesy nie można świadczyć usług hotelarskich, chyba że zgodę na to wyda marszałek – ale może to zrobić jedynie po złożeniu kompletnego wniosku o zaszeregowanie obiektu. Promesa, którą wydaje marszałek województwa, jest ważna maksymalnie dwa lata. Złożenie promesy jest dobrą praktyką. Uzyskanie jej pozwala na swobodne działania marketingowe i PR-owe w zakresie używania odpowiedniej nazwy obiektu noclegowego w naszych działaniach sprzedażowych. Bez posiadania promesy oficjalnie nie powinniśmy promować się jeszcze jako obiekt noclegowy.

Polak znajdzie sposób, czyli moteliki, hoteliki i wotele

Ponieważ – jak już wspomnieliśmy – wyżej wymienione nazwy obiektów hotelarskich są zastrzeżone prawnie i żeby ich używać, trzeba spełnić określone wymogi i przeprowadzić postępowanie kategoryzacyjne, właściciele obiektów hotelarskich często używają wybiegów. Stąd w sieci można znaleźć „moteliki”, „hoteliki”, „wotele” (czyli alternatywna nazwa motelu). Do takiego obchodzenia prawa odniósł się już Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzając, że używanie nazwy takiej jak „hotelik” wprowadza w błąd i jest niedozwolone (wyrok z 2016 roku, (sygn. akt II GSK 2582/14). Zdecydowanie odradzamy stosowanie takich zabiegów – są karalne. Obecnie kary wynoszą około 2–3 tysiące złotych, ale w tym roku Ministerstwo Sportu i Turystyki zaczęło pracować nad przepisami, które zwiększą je do 15 tysięcy. Mimo wszystko w Polsce mamy nadal bardzo dużo tego typu obiektów, które szybko się rozwijają i funkcjonują często do złudzeń przypominając pensjonat czy hotel.

Aparthotel, apartment, condo hotel, a może hostel?

W oficjalnym, usankcjonowanym prawnie zestawieniu obiektów hotelarskich nie znajdziemy różnych popularnych rodzajów zakwaterowania: apartamentów, aparthoteli czy condo.

  • Apartamenty to najczęściej pojedyncze mieszkania o podwyższonym standardzie wynajmowane na najem krótkoterminowy. Apartamenty zazwyczaj są własnością prywatną, a właściciele udostępniają je do zarządzania w celu uzyskania zwrotu z poniesionych nakładów związanych z zakupem nieruchomości. Apartamenty zwykle przypominają urządzone z wszystkimi detalami mieszkanie, posiadają wyposażoną kuchnię lub aneks kuchenny.
  • Aparthotel to połączenie apartamentu i hotelu. Aparthotel to model biznesowy porównywalny do hotelu: również posiada pokoje, lobby, recepcję, świadczy usługi gastronomiczne, zapewnia serwis sprzątający. W praktyce niczym nie różni się od hotelu, jednak nie jest skategoryzowany, więc nie musi spełniać wielu wymogów, jak np. określona w ustawie wielkość jednostki mieszkalnej i przechodzić przez tak wiele odbiorów jak hotel.
  • Condohotel to budynek hotelowy, w którym zostały wyodrębnione prawnie samodzielne lokale niemieszkalne oraz występuje wspólnota właścicieli. W przypadku tego wariantu jednostki mieszkalne zazwyczaj są większe od hotelowych i traktowane są jako typowe rozwiązania inwestycyjne. Inwestorzy kupują lokale, aby zapewnić sobie stałe zyski. Obiekty w stylu condo występują zarówno w formule hotelowej, jak i apartamentowej.

 

Kategoryzować czy nie?

Planując budowę obiektu, musimy ustalić profil klienta, do którego chcemy kierować w przyszłości nasze usługi oraz dokładnie zweryfikować rynek oraz jego potencjał. Czasem spełnienie niektórych wymagań prawnych może okazać się trudne lub niemożliwe, dlatego właśnie powstały obiekty, które powyżej zostały opisane jako alternatywne do wytycznych z ustawy. Przy takich analizach i ostatecznym podjęciu decyzji zachęcamy do skorzystania z profesjonalnego operatora/firmy consultingowej np. Portfel Inwestycyjny Apartamenty&Hotele.  Każda z takich firm posiada wiedzę i doświadczenie, aby profesjonalnie doradzić inwestorom w wyborze najlepszego dla ich obiektu modelu biznesowego. Często na początkowym etapie inwestorzy mają obawy przed skorzystaniem z doradztwa ze względu na związane z tym koszty lub wychodzą z założenia, że ze wszystkim poradzą sobie sami. Z naszego doświadczenia wynika, że zwykle samodzielny wybór kategorii obiektu kończy się duża ilością błędów i poprawek, co w perspektywie długości projektu okazuje się droższe aniżeli jednorazowe skorzystanie z profesjonalnego doradztwa.

Pokój w aparthotelu The Bridge Suites